REAL ESTATE
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Immobilienkauf auf Mallorca: Was bekommt der Fiskus?

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Beim Kauf einer Immobilie in Spanien gilt es, zusätzliche Kosten für Steuern einzukalkulieren.

Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie wird erhoben, wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist; das heißt, die IVA fällt an, wenn es sich um einen Ersterwerb (Neubau) handelt. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Steuersätze für Wohnungen (zehn Prozent), Häuser (zehn Prozent), gewerbliche Immobilien (21 Prozent) und Garagen (21 Prozent) gibt.

Handelt es sich beim Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, so fällt die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patriomoniales) an, die sich – je nachdem, in welcher Autonomen Region sich das Grundstück befindet: Auf den Belearen liegt der Steuersatz zwischen 8 und 11 %.

  • Immobilienwert bis 400.000,00 EUR – 8%
  • Immobilienwert bis 600.000,00 EUR – 9%
  • Immobilienwert bis 1.000.000,00 EUR – 10%
  • Immobilienwert ab 1.000.000,00 EUR – 11%

Beachten Sie, dass die Grunderwerbssteuer innerhalb von 30 Kalendertagen nach dem Notartermin zum Immobilienkauf bezahlt werden muss, ansonsten kann weder die Grundbucheintragung in Spanien vorgenommen werden, noch bussgeldfrei die Grunderwerbssteuer bezahlt werden.

Außer der Mehrwertsteuer ist auch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu bezahlen, deren Höhe sich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent bewegt – je nachdem, in welcher Autonomen Region sich das Grundstück befindet. Die Steuer ist an die jeweilige Autonome Region abzuführen.

Es ist zu beachten, dass die rechtlichen Vorschriften beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie häufig aktualisiert werden. Ein Beispiel ist das das Gesetz über die Schutzmaßnahmen gegen den Steuerbetrug (Gesetz 36/2006 vom 29.11.2006), durch das gesetzliche Regelungen mit dem Ziel geändert wurden, die spanische Steueridentifikationsnummer (NIF, Número de Identificación Fiscal) und die für die Zahlung des Kaufpreises verwendeten Mittel in der öffentlichen Urkunde festzuhalten.

Wenn durch eine öffentliche Urkunde der Kauf, die Übertragung, die Veränderung, die Belastung oder die Beendigung des Eigentums oder andere Sachenrechte in Bezug auf Immobilien festgehalten werden, sind die beim Notar Erschienenen verpflichtet, diesem ihre spanische Steueridentifikationsnummer vorzuzeigen. Die Nummern sind in der Urkunde niederzuschreiben. Erfolgt dies nicht, so ist das ein Grund für die Ablehnung der Einschreibung des Kaufvertrags in das Grundbuch. Außerdem ist nun vorgeschrieben, dass in der öffentlichen Urkunde genauestens eingetragen werden muss, mit welchen Mitteln der Kaufpreis gezahlt wird, um Fällen der Geldwäsche vorzubeugen.

Wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, darf die jährliche Steuererklärung, die beim spanischen Finanzamt einzureichen ist, nicht vergessen werden. Dabei ist im Einzelfall zu unterscheiden, ob die beschränkte oder die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung kommt.

Besitzen Sie jedoch die residencia oder halten Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, so kommt die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung, so dass Sie mit Ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Dabei ist in rechtlicher Hinsicht auch das Doppelbesteuerungsabkommen, welches zwischen Spanien und Deutschland besteht, zu beachten. Hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Aspekte beim immobilienkauf oder Verkauf ist im Einzelfall stets eine Beratung notwendig, weshalb es empfehlenswert ist, einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Damit Sie zuverlässig vor bösen Überraschungen geschützt sind.

Haben Sie noch Fragen? Dann wenden Sie sich bitte an unser THURM Real Estate Expertenteam!

 

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